O Projeto de Lei Complementar que institui os novos tributos – IBS e CBS – está prestes a ser publicado.

Conforme notícia do Governo (acesse aqui), a sanção presidencial deve ocorrer na tarde do dia 16/01/2025.

Um ponto de urgente atenção afeta os contribuintes que realizam operações com bens imóveis, precisamente, a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel.

Isso porque, se a sanção ocorrer sem veto ao artigo 487 do PLP 68/2024 (acesse aqui), tais contribuintes terão o direito de optar pela tributação de IBS e CBS aplicando uma alíquota única de 3,65% sobre a receita bruta.

Trata-se de uma benesse, já que essa alíquota de 3,65% é menor que a estimada para os novos tributos sobre operações com bens imóveis.

Vale anotar que essa alíquota de 3,65% equivale, atualmente, à tributação de PIS/COFINS (regime cumulativo).

Os novos tributos, por sua vez, terão uma alíquota maior, inclusive porque “substituem” não apenas PIS/COFINS (CBS), mas também ICMS e ISSQN (IBS).

A pretensão do Legislador, nitidamente, é assegurar que os contratos já existentes não serão “prejudicados” pela alteração das alíquotas dos novos tributos.

Porém, o direito de opção não será irrestrito. Valerá apenas para contratos firmados por prazo determinado e, ainda, que atendam aos seguintes requisitos:

• CONTRATOS NÃO RESIDENCIAIS (caso em que a opção será válida pelo prazo original do contrato):
  • O contrato tem de ter sido firmado até a data de publicação da Lei Complementar. A data será comprovada por: (i) firma reconhecida ou (ii) por meio de assinatura eletrônica; e
  • O contrato tem de ser registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 ou o contrato tem de ser disponibilizado para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento (que ainda não existe).
• CONTRATOS RESIDENCIAIS (caso em que a opção será válida pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro):
  • O contrato tem de ter sido firmado até a data de publicação da Lei Complementar. A data será comprovada por: (i) firma reconhecida; (ii) por meio de assinatura eletrônica; ou (iii) pela comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.

Para ambos os tipos de contratos (residenciais e não residenciais), portanto, a opção pela tributação com alíquota de apenas 3,65% será possível tão somente para os “contratos antigos”.

Frisa-se: os contratos têm de ter sido firmados até a data da publicação da Lei Complementar; e a prova disso se dá mediante:

• NÃO RESIDENCIAIS: a data é comprovada por assinatura com firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica;
• RESIDENCIAIS: a data é comprovada por assinatura com firma reconhecida, assinatura eletrônica ou pela comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato

Por isso, recomenda-se que os contribuintes que pretendem exercer a opção pela tributação na forma acima VERIFIQUEM (com urgência) se os contratos já firmados estão cumprindo o requisito para conseguir fazer prova de que efetivamente já existem, ou seja, se estão com FIRMA RECONHECIDA ou COM ASSINATURA ELETRÔNICA ou, ainda, no caso dos residenciais, SE HÁ COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO DA LOCAÇÃO ATÉ O ÚLTIMO DIA DO MÊS SUBSEQUENTE AO DO PRIMEIRO MÊS DO CONTRATO.

Maran, Gehlen & Advogados Associados

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui orientação jurídica.