Diante da pandemia de COVID-19 que chegou a todos os estados do Brasil, e em conformidade com as orientações da OMS (Organização Mundial de Saúde), que reconheceu o estado de calamidade pública em saúde em todo o mundo, bem como em virtude das recomendações do Ministério da Saúde e de vários decretos estaduais de Estado de Emergência em Saúde Pública e/ou Calamidade Pública, muitos Síndicos e administradores de condomínios edilícios adotaram, com acerto, determinações de restrição de uso total ou parcial de áreas comuns.

Tais determinações, que devem ser divulgadas de forma clara e abrangente a todos os condôminos e colaboradores, seja por meio de circulares, cartazes ou comunicados, ou ainda por meios eletrônicos como e-mail, redes sociais ou aplicativos de mensagens, tem como objetivo evitar a aglomeração de pessoas e a disseminação do CORONAVIRUS entre seus moradores, eis que este é altamente contagioso.

Importante destacar que a proibição de uso somente poderá ser aplicável às áreas comuns não essenciais aos condôminos, tais como academias de ginástica, quadras poliesportivas, salões de festas, churrasqueiras, piscinas, áreas de convivência, dentre outros.

Quanto às áreas de uso essencial e indispensável dos condomínios, tais como elevadores, escadas, portaria, hall de entrada, corredores de acesso aos apartamentos e garagens, por exemplo, obviamente não podem ser objeto de interdição ou proibição de uso, eis que deve ser assegurado o direito de ir e vir dos moradores.

No entanto, é possível que mesmo nas áreas comuns essenciais do condomínio, como elevadores, por exemplo, seja aplicada alguma limitação quanto ao número de usuários, simultaneamente, de modo a evitar aglomerações.

Ainda que eventualmente tais medidas desagradem a alguns condôminos, e impliquem, à primeira vista, em violação das prerrogativas do exercício do direito de propriedade, que é constitucionalmente garantido, tem-se que, diante da excepcionalidade do quadro de pandemia, aplica-se a relativização do direito de propriedade, que é individual, com vistas à priorização do também constitucional direito à saúde de toda a coletividade.

Ou seja, as medidas restritivas são adequadas, pois a interdição ou proibição de uso de determinadas áreas comuns, desde que não essenciais, visam justamente preservar a saúde e a incolumidade dos próprios condôminos e funcionários dos condomínios.

Inclusive, mais do que apenas determinar restrições de uso de áreas comuns, compete ao Síndico ou administrador zelar pela limpeza dos locais, aumentando a frequência, bem como assegurar aos colaboradores e funcionários do Condomínio correta higienização e proteção, por meio do fornecimento de produtos antissépticos e equipamentos de proteção individual, como máscaras, botas e luvas, caso necessário, orientando-os, ainda, da forma correta de proceder à higienização pessoal, dos ambientes, bem como as condutas a serem adotadas com fornecedores e mercadorias.

Logo, em se tratando de situação de emergência em saúde pública, o Síndico ou administrador poderá tomar a decisão de restringir ou proibir o uso das áreas comuns, bem como medidas adicionais de limpeza e higienização, independentemente da realização de assembleia condominial, pois justamente a aglomeração de pessoas deve ser evitada.

Eventuais discordâncias poderão ser discutidas posteriormente, em assembleia convocada para discutir e ratificar as medidas adotadas durante o estado excepcional de pandemia.

Em verdade, os Síndicos e Administradores, que representam o Condomínio judicial e extrajudicialmente, e que eventualmente não adotarem medidas que visem preservar a saúde dos condôminos podem ser responsabilizados, por exemplo, em casos de disseminação do CORONAVÍRUS, eis que assim dispõe o artigo 1.348 do Código Civil:

Art. 1348. Compete ao Síndico:
V – Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

Em outras palavras, cabe ao Síndico zelar pelo bem estar de toda a coletividade, adotando as medidas que se façam necessárias para a preservação da saúde de todos, em casos como da pandemia de COVID-19.

Aos condôminos cabe adotar o bom senso e a noção de civilidade, colaborando para que todos adotem e propagem a necessidade de atender às medidas adotadas pelo Síndico ou administrador do Condomínio, visando evitar a disseminação do CORONAVÍRUS, de alto poder de contágio.

O artigo 1336 do Código Civil disciplina:

Art. 1336. São deveres dos condôminos:
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes;

O artigo 267 do Código Penal brasileiro trata da criminalização da disseminação de epidemia:

Art. 267.Causar epidemia, mediante a propagação de germes patogênicos:
Pena – reclusão, de dez a quinze anos.
§ 1º – Se do fato resulta morte, a pena é aplicada em dobro.
§ 2º – No caso de culpa, a pena é de detenção, de um a dois anos, ou, se resulta morte, de dois a quatro anos

O artigo 268 do Código Penal criminaliza o descumprimento de determinação do Poder Público, em casos de disseminação de doença contagiosa, como é o caso da COVID-19:

Art. 268 – Infringir determinação do poder público, destinada a impedir introdução ou propagação de doença contagiosa:
Pena – detenção, de um mês a um ano, e multa.

Trata-se, portanto, de situação que requer muita atenção e cautela, razão pela qual, a fim de também poder preservar a coletividade, é necessário que o Síndico ou administrador seja comunicado em caso de confirmação de algum caso de infecção pelo CORONAVÍRUS no condomínio.

Porém, ao ter conhecimento de algum condômino infectado, é obrigação do Sindico ou administrador zelar pela privacidade daquele, não divulgando seu nome aos demais, mas monitorando seu isolamento e reforçando as medidas de segurança, distanciamento social e higiene.

Como não tem poder de polícia, contudo, caso identifique que o condômino contaminado não guardou o isolamento domiciliar recomendado, o Síndico ou administrador poderá comunicar as autoridades competentes, de modo a preservar a saúde dos demais moradores.

Assim, diante de situação excepcionalíssima, e visando assegurar o interesse da coletividade, o Síndico pode e deve adotar as medidas necessárias para restringir temporariamente o uso de áreas comuns, pois possui justa causa para assim agir, inclusive, por exemplo, adiar a realização de uma assembleia anteriormente designada, de modo a evitar contaminação de doença altamente contagiosa, como é o caso da COVID-19.

Mais do que simplesmente proibir o uso de áreas comuns do condomínio, caberá aos administradores conscientizar os condôminos de que as medidas restritivas são temporárias, visam atender determinações do próprio Poder Público e asseguram a saúde e o bem estar de todos.

Aos condôminos cabe, em contrapartida, prezar pelo bom senso e espírito de coletividade, contribuindo para que as orientações do Síndico ou administrador sejam observadas, assegurando que o período de excepcionalidade seja o menos atribulado possível.

O Departamento Cível e Comercial da Maran, Gehlen & Advogados Associados, ciente das inúmeras dúvidas e dificuldades decorrentes deste período, coloca-se a disposição para os esclarecimentos e orientações que se façam necessários.