O Superior Tribunal de Justiça decidiu, no julgamento do REsp 1.374.643, de relatoria do Ministro João Otávio de Noronha, que é assegurado o direito de preferência do locatário mesmo quando a venda do imóvel locado ocorrer em decorrência de plano de recuperação judicial da empresa proprietária/locadora.
O entendimento do STJ é de que a venda do imóvel locado, ocorrida no âmbito do plano de recuperação da empresa locadora, diferencia-se da venda judicial clássica a que se refere o artigo 32 da Lei do Inquilinato (realizada por hasta pública), razão pela qual deve ser respeitado o direito de preferência do locatário, assegurado no artigo 37 da mesma Lei.
Para o ministro relator João Otávio de Noronha, o conteúdo do plano de recuperação é espécie de proposta do próprio devedor, negociada com os credores, e que apenas depende de homologação judicial para viabilizar a alienação do imóvel locado, não se equiparando à venda judicial, que é realizada por meio de leilão público, e por esta razão excludente do direito de preferência do locatário.
Em outras palavras, entendeu o Superior Tribunal de Justiça que, se o imóvel for vendido em hasta pública, em processo de execução promovido contra o proprietário/locador do imóvel locado, por exemplo, o direito de preferência do locatário não subsiste.
Todavia, em se tratando de processo de recuperação judicial, a alienação do imóvel deve ser aprovada em plano de recuperação judicial, e este, por sua vez, depende de ajuste entre a empresa, credores e administrador, não caracterizando, portanto, venda judicial propriamente dita.
Logo, o direito de preferência do locatário permanece íntegro na venda de imóvel de propriedade de empresa em processo de recuperação judicial, devendo ao mesmo ser assegurada a prioridade de aquisição.
Somente com a recusa do locatário ou decurso do prazo decadencial, é que o imóvel pode ser vendido a eventuais interessados.