O Código Civil de 2002, dentre as inúmeras inovações trazidas ao ordenamento jurídico brasileiro, foi responsável por conceder mais autonomia à Convenção de Condomínio Edilício. Por este motivo, referido instrumento acaba ganhando importância na solução de eventuais conflitos que possam surgir.

O presente artigo visa demonstrar a importância da Convenção para solucionar antagonismos relacionados à eleição do síndico, demonstrando algumas disposições que, se previstas no documento, podem evitar morosos litígios judiciais.

O art. 1.334 do Código Civil menciona que caberá à Convenção do Condomínio determinar “a competência das assembleias, forma de sua convocação e o quórum exigido para as deliberações”. Neste sentido, incumbe à Convenção determinar em que modalidade de assembleia haverá a votação para síndico e qual o quórum exigido para efetiva eleição.

De todo modo, é de se destacar que, na forma do art. 1.350 do mesmo diploma legal[1], a assembleia que versa sobre este assunto deve ser convocada anualmente, quer seja pelo síndico, quer seja por um quarto dos condôminos, conforme o parágrafo primeiro do mesmo artigo esclarece.

Além disso, é importante mencionar que a ordem do dia, na convocação da assembleia, deve especificar todos os assuntos que serão submetidos à deliberação naquela ocasião, sob pena de invalidar o que lá foi deliberado.

Sobre este ponto, leciona J. Nascimento Franco, em seu livro “Condomínio”, Editora Revista dos Tribunais, 5ª Ed., 2005:

“Para a validade da convocação é essencial que dela conste “ordem do dia” especificando os assuntos a serem submetidos à deliberação, bem como o dia, local e hora da assembleia, em primeira convocação, e, desde logo, se for o caso, eventual reunião em segunda convocação.

A enunciação pode ser sumária, mas suficientemente clara para informar aos condôminos sobre o que deverão deliberar. Comentando o dispositivo da Lei nº 4.591 relativo à convocação da assembleia, Roberto Barcellos de Magalhães consigna normas que ainda agora são pertinentes: “A Ordem do Dia deve ser clara e precisa, enunciando, de modo objetivo, os assuntos ou matérias. 

As expressões genéricas, dentro das quais tudo se pode com habilidade incluir, não satisfazem a exigência legal, que é de perfeitamente informar sobre o objeto da deliberação futura. O uso de expressões genéricas ou duvidosas equivale, a bem dizer, à ausência de motivação”

O problema se inicia quando grande parte das Convenções Condominiais não dispõem sobre importantes situações relacionadas ao tema como, por exemplo, a proporção dos votos, como se portar diante de eventual empate nas eleições, a possibilidade de os candidatos votarem nesta ocasião etc.

Referidas disposições, se devidamente especificadas e previstas em convenção, como já mencionado, podem contribuir significativamente para a solução de conflitos em âmbito extrajudicial, evitando que a disputa seja levada  ao Poder Judiciário.

Passa-se, então, a tratar sobre cada uma das situações cuja a solução deve, preferencialmente, estar prevista na Convenção do Condomínio.

Sobre a proporção dos votos, o Código Civil determina que, não havendo disposições sobre este ponto na Convenção, os votos serão proporcionais às frações ideais de cada condômino[2].

Todavia, muitas são as Convenções que optam por fixar um voto por unidade autônoma, o que pode vir a aumentar as chances de um eventual empate nas eleições.

Por este motivo, é de grande importância que a Convenção estabeleça as providências que deverão ser tomadas na ocasião do empate, uma vez que não há qualquer disposição legal que se ocupe em tratar do assunto.

Não havendo a referida previsão na Convenção, caberá à Assembleia estipular critério de desempate, que deve ser aprovado pela maioria dos presentes, antes de qualquer outra votação.

Sabe-se, todavia, que a estipulação em Assembleia nem sempre é a providência mais ideal, posto que algum dos candidatos poderá vir a se beneficiar injustamente com o critério fixado.

Sendo assim, é mais justo e seguro que a própria Convenção preveja critério de desempate.

Exclusivamente no que toca à possibilidade de o síndico – e os candidatos ao cargo – participarem da votação, esclarece-se que não há nenhum óbice legal que os impeça de votar. O art. 1.335, III, do Código Civil^[3] elenca dois requisitos à votação em Assembleia, sendo eles: i) ser proprietário da unidade autônoma e; ii) estar em dia com as suas obrigações perante o Condomínio.

Porém, ainda que a possibilidade destes condôminos participarem – ou não – da votação não seja fator decisivo (uma vez que os votos se anulariam), é interessante que haja, na Convenção, disposição que verse sobre a impossibilidade de os condôminos votarem em assuntos de seu particular interesse.

Não exclusivamente para impedir os candidatos a votarem na eleição, mas para evitar conflitos de interesse de outra natureza como, por exemplo, o síndico votar em assembleia que trate da aprovação de suas próprias contas e de sua administração.

Por fim, esclarece-se que o Código Civil determina que o exercício de mandato do síndico ocorrerá pelo prazo de 2 (dois) anos[4], o qual poderá ser renovado. Todavia, a Convenção pode prever prazo diferenciado, desde que não viole o limite previsto na Lei Federal.

Em suma, conclui-se que a Convenção do Condomínio, desde o Código Civil de 2002, presta importante papel como solucionadora de conflitos que possam surgir da vida em condomínio, motivo pelo qual é de grande importância que, ao elaborar o referido instrumento particular, os signatários se atentem à detalhes do cotidiano que têm alto potencial de motivar litígios judiciais.

Escrito por Laura Cancela da Cruz (Acadêmica de Direito) e João Alci Oliveira Padilha (OAB/PR 19.148) – Departamento Cível e Comercial

[1] Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§1^oSe o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

[2] Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

[3] Art. 1.335. São direitos do condômino:
III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

[4] Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.