Os efeitos financeiros que a crise decorrente do COVID-19 (CORONAVÍRUS) está trazendo ao país é evidente, afetando, diretamente, as pessoas físicas e jurídicas, em especial, no que diz respeito ao cumprimento e pontualidade de contratos anteriormente assumidos.

No âmbito contratual em geral, entende-se que, prevendo-se a impontualidade, cada contrato deve ser tratado de forma invividual diretamente com o contratado, buscando-se renegociações, dilações de prazos e, até mesmo, a rescisão contratual.

Referidas tratativas devem se dar, preferencialmente, pela via extrajudicial, diante da incerteza de como a matéria será enfrentada,  invocando-se o Judiciário somente no caso de impossibilidade de consenso, demonstrando-se as particularidades individuais do contratante que redundam na impossibilidade de que o contrato seja cumprido previsto, conjuntamente ao evento vivenciado, com fundamento no artigo 393 do Código Civil, que versa acerca do caso fortutíto/força maior e na teoria da imprevisão.

Fixada a orientação a ser seguida de modo geral nas relações contratuais que possam sofrer por conta da crise, entende-se pertinente tratar, de forma específica, dos contratos de locação, sejam eles residenciais ou comerciais, analisando possíveis condutas a serem adotadas pelas partes, em atenção à Lei 8.245/1991 e aos princípios e normas que regem as relações contratuais, abordados no Código Civil.

Os contratos de locação residencial e comercial são tratados pela Lei 8.245/1991, que impõe os requisitos para a validade do contrato, bem como estabelece as obrigações e os deveres das partes.

Das obrigações devidas ao locatório, impera-se o dever de pagamento pontual do preço da locação, a teor do artigo 23, inciso I, que prevê: “O locatário é obrigado a: I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato”.

O não pagamento do valores do aluguel e dos seus encargos, possibilita que, atendidos os requisitos legais, o locador maneje a competente ação de despejo contra o locatário. 

Porém, a grande maioria das locações são destinadas à moradia de particulares e para fins comerciais (parques fabris, lojas, escritórios, etc.), que estão sofrendo diretamente os efeitos da crise.

Sendo assim, qual a conduta que o particular e as empresas podem adotar para evitar de serem despejados de suas residências ou dos seus postos de trabalho (o que inviabilizará ainda mais o seu restabelecimento financeiro)?

Em ambas as hipóteses, recomenda-se que antes de que ocorra o inadimplemento contratual, prevendo-se a impossibiilidade de pagamento do aluguel (em parte ou totalmente), deverá o locatário fazer prévio contato com o locador e, extrajudicialmente, buscar algum tipo de abatimento do preço ou de prorrogação do pagamento, por prazo deteminado (consentindo as partes em um prazo razoável para que haja o restabelecimento do seu status quo ante).

O encaminhamento de Notificações Extrajudicias aos locadores, argumentando os efeitos que a pesssoa física e/ou empresa estão sofrendo com a crise e os motivos que ensejam o pedido de renegociação temporária do contrato é uma alternativa para chegar-se a composição extrajudicial neste sentido (e, em caso de impossibilidade, documenta a boa-fé do locatário no sentido de manter a relação locatícia).

Concessão de descontos pelos próximos três meses e prorrogações de pagamentos têm sido muito utilizados pelas partes nestas modalidades contratuais.

Havendo composição das partes sobre os termos de renegociação, é imprescindível que seja redigido aditivo contratual, estabelecendo-se todos os termos (preço, forma de pagamento, prazos e, principalmente, quando o contrato voltará a seguir o seu regular curso) do que fora acordado entre as partes, resgurdando-se o direito das partes e evitando-se futuros litígios.

Está prevista para esta sexta-feira (03/04/2020), a votação do Projeto de Lei n° 1090/2020 que, dentre outras medidas que visam resguardar a economia no momento de calamidade pública, em caso de aprovação, possibilitará a suspensão do pagamento de alugueis (residenciais e comerciais), respeitados determinados requisitos, enquanto perdurarar a calamidade, que poderão ser quitados em até um ano após cessado o período de exceção.

Porém, caso aprovado o Projeto de Lei, para que seja invocada a suspensão de pagamento é necessário que o locatário atenda requisitos nele determinados, quais sejam: 1) comprovação de inexistência de outra propriedade 2) Na locação residêncial: que seja utilizada como moradia de pessoa que tem como responsabilidade o sustento da casa; 2) Na locação comercial: se comprovada à necessária manutenção da subsistência.

Referido projeto, fundamentado na teoria da imprevisão, se aprovado, alterará o artigo 59 da Lei 8.245/1991.Transcreve-se abaixo:

    Art. 1º. Inclua-se o §4º, §5º e §6º no Art. 59 da Lei 8.245 de 1991, que passa a vigorar com a seguinte redação: 

    Art.59  (…) 

• 4º No caso do IX do §1º deste Artigo, o despejo não poderá ser executado durante a vigência de declaração de estado de emergência ou calamidade pública se o imóvel for utilizado para moradia do locatário e/ou outrem que tenha responsabilidade de sustentar e de uso não residencial, se imprescindível à manutenção da subsistência dos mesmos no período, comprovada a inexistência de propriedade. 

• 5º Cessado a declaração do estado de emergência ou estado de calamidade pública referido no §4º deste artigo, os alugueis não adimplidos durante o período poderão ser quitados em até um ano após a cessão dos efeitos da declaração do estado de emergência ou estado de calamidade; 

• 6º Os alugueis devidos durante o período de decretação de estado de emergência ou estado de calamidade serão corrigidos pelo índice de inflação mais favorável ao locatário, sendo considerada nula a disposição contratual que disponha o contrário;

Ocorre que, além de o texto e os seus termos ser de aprovação incerta, o mais adequado é que, mesmo ocorrendo a sua aprovação, que os locatários primem, previamente, por tentativas de consensos com os locadores a serem objeto de aditivo contratual, diante da flexibilidade dos termos a serem fixados.

Em caso de aprovação, recomenda-se que invoque-se a sua utilização quando frustado consenso entre as partes, o que poderá ser feito pela via judicial.

Para todas as hipóteses, sendo elas: negociações, notificações, aditivos contratuais, acordos e judicialização da matéria, a Maran, Gehlen & Advogados Associados conta com uma equipe preparada para orientá-los neste momento que merece reforçada atenção e cautela.